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上海高端市

2019/10/3 16:33:39 jinggen9.cn

    观点地产网
    10月21日,戴德梁行2014年第三季度上海(楼盘)房地产市场分析报告出炉,相较广州(楼盘)楼市的“失衡”,上海市场显现的更多是“坚守”。
    发布会上,展望上海楼市后续走势,戴德梁行华东区综合住宅服务主管伍惠敏表示,在目前的“分类调控”战略下,“一线城市仍将受到严控,上海在2014年内绝对不会放松限购”。
    在“坚守”限购下,伍惠敏指出,限贷放松并未根本扭转楼市基本面,未来市场走势更需“维稳”,而接下来的第四季度绝对是“销售窗口期”,但价格不会出现“上升拐点”。
    不同于依旧“暗淡”的传统住宅地产,“低调”发力的高端物流地产市场的井喷已经来临。“大量国内非传统物流地产开发及投资类行业纷纷涌入物流地产领域是2014年中国物流地产市场最大的特点。”戴德梁行中国区工业级物流地产部主管苏智渊在发布会上如是说。
    高端市场“抢眼”
    戴德梁行华东区综合住宅服务部数据显示,2014年第三季度,上海住宅市场成交仍处于低位,整体成交面积为214万平方米,较去年同期下跌31.5%,环比今年第二季度上升1.7%,基本持平。
    然而,成交量的不景气却未导致成交均价的下跌,相反,今年三季度上海的成交均价同比和环比分别上升了9.9%和1.0%,整体均价2.69万元/平方米。
    伍惠敏认为,成交均价不降反升恰恰说明限购政策的实施并未达到其预期的效果,但却不能忽视“市场对政策的高度敏感”。
    据她介绍,2014年二季度以来,多个城市限购政策松动,影响着市场对上海的限购政策预期,6-7月间上海住宅市场成交量出现明显回升,而随着7月中旬上海政府明确表态“限购不放松”,8月上海住宅市场成交量迅速下跌,时至9月,央行出台限贷新规,成交量又迅速回升。
    值得关注的是,在成交增幅甚微的三季度,上海高端豪宅市场的表现却异常“抢眼”,“豪宅总价及单价相对较高,对楼市的整体销量有着不小的影响”。
    据悉,万科翡翠滨江以超10亿元夺9月销冠,并以3.1亿元顶层复式,打破汤臣一品保持的最贵公寓记录。市场分析指出,万科翡翠滨江获得如此销量,无疑为上海高端市场注入强心剂。
    从具体数据来看,第三季度上海6万元/平方米以上高端住宅成交面积上升明显,环比第二季度上升17.9%,达10.4万平方米,其中高端公寓成交面积为8.4万平方米,黄浦滨江及老西门板块成交量居前。
    戴德梁行数据显示,在价格方面,上海传统高端住宅板块与新兴高端住宅板块呈现梯级关系。自2011年执行限购至今,上海市中心传统高端住宅板块整体成交均价上升约13.5%。而同区域新兴高端住宅板块上升约9.7%。
    同时,伍惠敏指出,目前上述两个高端住宅板块同时承压中。2011年至2014年9月,两个市场的新增供应套数与成交套数比,分别为1.20和1.09,略高于1.06的全市平均水平,但都在可控范围。
    “覆盖面有限,上海高端住宅市场并不受惠。”对于国庆前夕推出的央行新政,伍惠敏如是评价。在她看来,上海推出的现代放开细则强调“针对普通住宅”,追求小面积、低总价产品的刚需型职业者收益最大,而对高端市场没有实质影响。
    物流地产“井喷”
    在房地产调控政策中一再受挫后,传统住宅地产开发商开始试水“稀缺”的高端物流地产领域,在他们看来,这不失为一个“有潜力”的新利润增长点。
    早在戴德梁行南京(楼盘)房地产发展趋势论坛上,苏智渊就曾表示,“过去的五到八年,一大批不同品牌、不同实力的工业地产开发商充斥于行业当中,发展到今天,其实已经进入到了一个群雄逐鹿的阶段。”
    据报告,近年,以菜鸟网络、京东为代表的电子商务业,以中国平安(601318,股吧)为代表的金融机构业,以及以万科、绿地为代表的地产开发业纷纷瞄准了物流地产领域。
    除国内传统地产开发商及投资类行业的介入外,“新的国内私募和境外基金的涌入,及原有基金持续增持”则是今年物流领域资本层面的主要特征。
    北京(楼盘)万科早在今年5月就与河北廊坊市国土土地开发建设投资有限公司签订协议,宣布进入物流地产领域。8月23日,贵阳万科与贵阳龙里县签下综合物流仓储项目,总投资10.5亿元。
    此外,万科高级副总裁肖莉还透露,未来物流产业布局将覆盖江浙沪等地区,并将引入KKR、黑石、凯雷等战略投资伙伴。
    在苏智渊看来,物流地产市场爆发性增长首先是因为“整体处于供不应求的状况”。中国仓储协会数据显示,截至目前,中国现代化的物流设施(1400万平方米)仅占现存设施供应总量(6.8亿平方米)的2%。
    另一方面,不均衡的供求关系刺激物流地产租金的快速增长,“从而吸引更多的资本和玩家进入”。
    资料显示,自2009年市场复苏,高端物流地产市场租金平均每年增长9%。经过近几年发展,2013年以来,租金涨幅收窄,部分项目成交租金零增长,而租金的增长反过来可能会提高空置率。
    苏智渊同时指出,随着互联网及电商的兴起,电商玩家们陆续在全国大面积布点物流地产,并通过延伸产业链获取当地及周边市场份额。
    自2007年进军物流地产领域以来,京东在5年间便拿地超出1400亩,在北上海广等13座城市分别建立了物流仓库。
    另值得一提的是,今年国家对于工业用地弹性地价政策进行了释放,但大部分地区实施细则尚未公布,这造成了市场恐慌性拿地,并带动了二手工业用地市场的成交量。


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